קניית דירות מקשישים בספרד בחצי מחיר – האומנם?

איך_קונים_דירה_בספרד_2018

---

הכתבה עם הכותרת המפוצצת, שאפשר לקנות דירות בספרד בחצי מחיר מקשישים, כמו מרבית הכתבות שמופיעות ללא שם של הכתב או המקור שלהם, אינה רצינית, אינה אמינה ומעל הכול, לדעתי ולמיטב נסיוני, אפילו מטעה ברמה כזו או אחרת את הקורא.

באירופה יש חוקי מס שונים לחלוטין ממה שאנו הישראלים מכירים חיים ונושמים.

בספרד, צרפת ובלגיה – כנאמר בכתבה האפשרות למכור נכס תפוס על ידי הבעלים בתמורה למגורי הבעלים – בדרך כלל קשישים – עד סוף ימיהם הינה אפשרות שאולי לנו לישראלים זה צורם באוזן, אבל לאותם אזרחים מדובר בכלל בתכנון מס לגיטימי ומקובל.

לא כל המנהגים שאנחנו רגילים ומורגלים אליהם בישראל מתקיימים גם במדינות אחרות, ולכן הטענות על צפייה שהמוכר ימות וכדומה מובנות לחלוטין כאשר הן באות ממי שפעם ראשונה נתקל בתופעה הזאת.

כאמור, מדובר בתכנון מס לגיטימי.

בספרד וצרפת – שאותן אני מכיר היטב, ישנם חוקי מס מאוד אגרסיביים על הירושה ועל ההון.

בספרד, שבה אני פועל, קיים מס ירושה מצטבר! כלומר – אם ההורים נפטרו, והנכס עובר לידי הילדים יש לשלם מס ירושה. אם הילדים רוצים למכור את הנכס ולחלק את התמורה יש בנוסף מס שבח.

כלומר היורשים יקבלו לפעמים מחצית ממחיר הדירה רק בהינתן שהיא התקבלה בירושה ואחר כך נמכרה!

מקרה לדוגמא – הסבא נפטר והדירה עוברת בירושה לבן – שמחוייב במס ירושה, הבן נפטר לאחר שבוע והנכס עובר לנכד – שגם מחוייב במס ירושה. הנכד מוכר את הנכס והופ התווסף מס שבח. וכל זה יכול להתקיים בשנת מס אחת!

אותם קשישים – שקיבלו ייעוץ מס, החליטו לחסוך לילדים שלהם, שכאמור בכתבה הם כולם מסודרים כלכלית – מקרה נדיר בספרד של היום, או קשישה ללא ילדים שמצבה שונה לחלוטין- את המיסוי האגרסיבי ולמכור את הנכס במחיר שהיו מקבלים ממילא בניכוי מס השבח וללא מס הירושה ועם הזכות לגור בנכס עד יום חייהם – שהשווי שלה אלפי אירו לשנה. אותם קשישים יוכלו עם הכסף הנזיל לתת לילדים שלהם עזרה כלכלית מבלי לשלם מס על כך.

הידעתם שבספרד אם ההורים נותנים כסף מזומן לילדים יש על כך מס של עד 30%!

הסכנות שאורבות למי שקונה דירה כזו : אם העורך דין לא מיומן מספיק אז לקונה יכולות להיות הגנות פגומות:

המוכר יכול להכניס אליו לדירה מטפל צמוד ואז במות המוכר המטפל יכול לטעון שיש לו זכות להשאר בנכס ללא תשלום.

המוכר יכול למצוא בן / בת זוג ושאחרי מות המוכר יטענו שיש להם זכות בדירה עד לפטירתם ללא תשלום.

ילדי היורשים יטענו שההורים לא היו כשירים והחוזה בטל או שהמחיר היה נמוך ויש להוסיף על המחיר ועוד טענות כאלו ואחרות.

יש משקיעי נדל"ן שאומרים וטוענים שבגדול זו עסקה טובה. ואני טוען שיש להסתכל על הפרטים הקטנים ולא על הבגדול. כי אחר כך נופלים בעיקר על הדברים הקטנים.

נכון שהמוכר מכר אולי ב30% פחות, אבל ממילא הוא היה צריך לשלם את מס השבח ואפילו מס ירושה – כך שהמוכר מבחינתו עשה עסקה טובה והקונה צריך, בין היתר, להעריך את כמות השנים שבהם הוא לא יהנה מהכנסה שוטפת, מה תהיה עליית הערך של הנכס ביום שהוא יתפנה, סיכונים מול סיכויים, הבנת המניע של המוכר לעריכת הסכם מעין זה ועוד.

מדובר, לדעתי, בהרפתקאה לא פשוטה, בעיקר למי שלא מכיר או מבין לעומק את המשמעות והמניעים של ביצוע עסקה מעין זו. וההתיימרות לחשוב שהנה דפקנו את השיטה היא זו שבסוף תוביל את המשקיע להפסד כלכלי וחבל.