מהם המיסים וההוצאות שיש על דירה או נכס בספרד?

כשקונים נכס להשקעה, בייחוד בפעם הראשונה יש כאלו שרואים רק את הצד של ההכנסות ושוכחים את הצד של ההוצאות.

בקניית נכס להשקעה, כמעט כל נכס, אך בעיקר נכס להשקעה בארץ אחרת בו אתם זקוקים לחברת ניהול יש כמה סוגי הוצאות שכדאי שתתוודעו אליהן ושתזכרו אותן תמיד.

יש 3 סוגי מיסים והוצאות בחיי הנכס.

1. מיסים והוצאות חד פעמיות הקשורים ברכישת הנכס.

2. מיסים והוצאות קבועות הקשורים לכל חיי הנכס.

3. מיסים והוצאות חד פעמיות הקשורים למכירת הנכס.

הסוג הראשון - מתייחס להוצאות שלכם באיתור ומציאת הנכס.

טיסות לחו"ל,

מלונות,

אובדן ימי עבודה,

תשלום למשווק הנדל"ן.

עלות העברת התשלום עבור רכישת הנכס מגיע לעיתים לאחוז מסכום ההעברה.

מיסי קנייה,

נוטריון,

רישום בטאבו,

תיווך,

ושיפוץ הדירה.

הסוג השני - מתייחס לעלות חברת הניהול,

מיסים עירוניים או ממשלתיים על הנכס עצמו,

מיסים על הרווח מהשכירות,

אי קבלת הכנסות עקב חוסר בדייר לתקופה מסויימת,

ביטוחים,

ועד בית - חשמל ומים עד מציאת השוכר הראשון ובין החלפת שוכרים.

הסוג השלישי - המיסוי שאף אחד לא מדבר עליו, לא רוצה לחשוב עליו ואומר "יהיה בסדר".

מס על מכירת הדירה - מס שבח.

עלות נוטריון,

אם לא נתתם ייפוי כח לנציג שלכם אז גם טיסה ומלון כדי לחתום על הסכם המכירה. ואובדן ימי עבודה או חופשה.

מס על הפרדת רכוש במקרה ובני הזוג מתגרשים והנכס רשום על שם שני בני הזוג.

אבל יש גם חלילה מס ירושה. אם התמזל מזלכם והחזקתם בדירה המון שנים ונפטרתם בשיבה טובה, עדיין יש מס ירושה על הנכס.

אז יש משקיעים מנוסים שלאחר שנכוו בדירה הראשונה הם כבר עובדים עם אקסל, ויש כאלו שזה נראה להם קטנוני, אבל בסך הכול הכללי, ההוצאות הללו מצטברות ובסופו של יום, או בסופה של השנה אתם רואים שאולי-במקרה הטוב הזזתם כסף מצד לצד ובמקרה הרע הפסדתם משהו.

יש כאלו שמנחמים את עצמם בכך שערך הנכס עלה יפה מאוד. ושוכחים או לא חושבים על ההוצאות שיהיו להם ביום בו ימכרו את הנכס והמיסוי וההוצאות שיהיה עליהם לשלם.

אז מה עושים? מוותרים? מה פתאום הרי כולם אומרים שנדל"ן טוב זו השקעה סולידית מעולה שנותנת תשואה חודשית ובטחון כלכלי ונכס שערכו רק עולה.

לפני שנכנסים לתחום שאולי אתם לא מכירים היטב - ודירה להשקעה אינה כמו דירה למגורים! מדובר בנכס שלא אמורה להיות לכם שום רגש כלפיו, אוי פה גדלתי, פה היה הבית של ההורים וכו'. מדובר במוצר שקונים אותו עבור מטרה אחת ויחידה - רווח כלכלי.

אם תנטרלו אל הרגש יהיה קל יותר לקבל החלטות נבונות על המוצר שנקרא לו דירה להשקעה בחו"ל.

אז איך מצמצמים הוצאות ומגדילים הכנסות? זו המטרה של כל משקיע נדל"ן.

בסוג הראשון של המיסים וההוצאות יש דברים שנוכל לחסוך בהם ויש דברים שלא נוכל להימנע מלשלם אותם.

מלבד התשלום של מס קנייה, נוטריון ורישום בטאבו - כל שאר הדברים אפשר בתכנון מוקדם ובחשיבה לפני מעשה להוזיל עלויות.

לא חייבים לטוס 4 פעמים כדי לראות נכס

לא חייבים לקנות נכס שמיועד רק לסוג אוכלוסיה אחת - משווק רק לישראלים למשל.

למצוא דרך חוקית להעביר את הכסף בעלות זולה יותר - יש היום המון דרכים וחברות שמציעות העברה בין מדינות עם עמלה זולה וטובה יותר מאשר הבנק שלכם

לזכור שאתם באים לעשות השקעה בנכס - תשמרו את המלון היוקרתי שחופשה שתעשו עם הכסף שתקבלו כהכנסה.

שיפוץ - לא להתפרע- להתאים את השיפוץ לסוג הדיירים שיגורו בדירה ולרמת השכירות הצפוייה ולא למה שאתם רוצים אצלכם בבית. לא תאמינו כמה אלפי אירו תוכלו לחסוך שהם שווים לעיתים שנת שכירות שלמה!

לגבי הסוג השני של המיסוי -

לפני קניית דירה בחו"ל יש להתייעץ עם רו"ח המתמחה במיסוי בינ"ל ובמיוחד במדינה בה אתם קונים את הנכס להשקעה.

תכנון מס הוא חוקי - על עוד הוא לא נעשה על מנת להמנע מתשלום מס אמת.

אם תערכו ייעוץ מס מקדים תוכלו לדעת מה החבות שלכם במס, בישראל ובמדינת היעד.

להתמקח עם חברת הניהול - אין שום סיבה שחברת הניהול תגבה ממכם אחוזים מעלות השכירות. זה לא עובד ככה בספרד. יש לקבוע תשלום חודשי קבוע כי בכל כמה שנים השכירות תעלה אבל הם יתנו אותה עבודה אז לזכור שהם לא שותפים שלכם אלא נותני שירותים ומכיוון שכך הם מקבלים שכר ולא אחוזים!

חשבון בנק וביטוחים - לפתוח חשבון בנק בבנק שלא גובה הרבה עמלות או שאין עמלות על הפקדות חודשיות ותשלומי החשמל והמים והמיסים העירוניים עוברים דרכו.

בנקים גם מוכרים ביטוחי דירות - אם תבקשו לבטח את הדירה דרך הבנק תוכלו להתמקח על גובה העמלות שתשלמו - אולי תשלמו טיפה יותר יקר על ביטוח הדירה אבל תחסכו בעמלות ושירותים אחרים שהבנק בדרך כלל מחייב.

ודבר אחרון חשוב - לא לקנות את הנכס הראשון והיחידי שמוצע לכם. יש המון נכסים בספרד בכל רגע נתון במגוון מחירים, חסכון במחיר הנכס יוביל לחסכון בפרמטרים רבים.

לגבי הסוג השלישי של המיסים וההוצאות -

כל נכס בא יומו.

בין אם תרצו למכור אותו כי הוא מיצה את עצמו או אם אתם זקוקים לכסף רוב הנכסים שנקנו להשקעה נמכרים עוד בימי חיינו בעיקר בגלל שתי הסיבות שהוזכרו קודם לכן.

יש גם סיבות של גירושין ופטירת הבעלים או אחד מהבעלים.

חובה להכיר את המיסוי שיהיה קיים על נכס בקרות כל אחד מהמקרים הללו.

בספרד- כמדינה סוציאליסטית, יש חוקים שונים מהחוקים שאנו מכירים ורגילים אליהם מישראל.

מומלץ מאוד לפנות, לפני הקנייה, לנוטריון המקומי או לעורך דין מקומי עבור ייעוץ איך להמנע מתשלום לא נחוץ בזמן מכירת הנכס או העברת בעלות עקב פטירת אחד הבעלים ואיך להבטיח שחשבון הבנק יישאר בבעלותינו או יעבור למי שנחליט על כך ללא צורך בשירותי עורכי דין ומשפטים יקרים.

תכנון משפטי ומיסויי טרם הרכישה וצופה פני עתיד אינו יקר בספרד ואינו נחלת האלפיון העליון כמו בישראל, ויכול לחסוך לכם אלפים או עשרות אלפי אירו ולמנוע עגמת נפש, משפטים יקרים בחו"ל, וויכוחים או אי בהירות.

אל תדפקו את הראש בקיר לאחר מעשה - אלא עצרו לרגע ותכננו היטב את על הצעדים שלכם וכך תוכלו למקסם את ההכנסות, לצמצם הוצאות ולקבל וודאות על ערך הנכס שלכם ביום המכירה.

אילן הלמן, משפטן - הבעלים של נדל"ן בולנסיה מעניק ייעוץ ראשוני לקניית נכס מותאם אישית ללא תשלום למי שרוצה לקנות נכס בולנסיה או ברצלונה, ספרד.

#נדלן #ספרד #נדלןבולנסיה #נדלןבברצלונה #נדלןבספרד #השקעהבספרד #השקעהבנדלןבולנסיה