מה ההבדל בין המשבר העולמי שפוקד אותנו היום למשבר הנדל"ן שפקד את ספרד בשנים האחרונות?
משבר הנדל"ן בספרד נבע, בין שאר הדברים והגורמים, ממחירי נדל"ן מנופחים שאושרו על ידי שמאי הבנקים הספרדיים, שבתורם רצו למכור כמה שיותר משכנתאות ואישרו לשמאים להעריך נכסים במחירים לא ריאליים ולתת אשראי שלא לפי הכללים שמקובלים כיום. מה שיצר את בועת הנדל"ן המפורסמת.
במשבר הנדל"ן הממשלה לא ממש אצה רצה לעזור למי שקנה ביוקר ולאחר התפוצצות הבועה נאלץ למכור במחיר נמוך משמעותית.
כמו שנאמר אצלנו - על טעויות משלמים.
אבל במגפת הקורונה המצב שונה לחלוטין.
מדובר באנשים שקנו נכסים במחיר השוק.
מדובר בהמוני אנשים שרק התחילו לצאת מהמשבר הקודם בו איבדו את כל כספם ונכסיהם, הממשלה לא תיתן לאותם אנשים ליפול שוב - פעמיים בתוך עשור. במיוחד כשמדובר בנכסים שנקנו במחיר השוק האמיתי ולא במחיר מנופח.
פה כן הממשלה עוזרת וככל הנראה תמשיך ותעזור עוד לאותם אנשים לא לאבד את הבית שלהם ויהיו פעולות שקשורות להקלות במשכנתאות.
מה קורה בשוק השכירויות -
אז כאן אין שום הקלות או ויתור על תשלומי שכירות.
הממשלה כן מאפשרת לקחת הלוואות ללא ריבית עבור תשלומי שכר דירה עד כ- 900 אירו לחודש ולמשך 6 חודשים כאשר ההחזר יהיה בין שנתיים לשש שנים.
עוד חייבים לדעת שבספרד יש המון עזרה והטבות בתשלומי שכר הדירה מצד העירייה למגזרים שונים ולסוגי דיור שונים - מדובר בעזרה שהייתה קיימת טרם המשבר וככל הנראה תימשך ואולי תתגבר בשנה הקרובה.
הדבר מייצר דווקא יציבות בשוק השכירויות לטווח ארוך בספרד ומייצר וודאות וביטחון, הן לשוכרים והן למשכירים.
אני מאמין שתהיה משיכה קלה כלפי מטה ברמת גובה השכירויות החדשות ויש כבר ניצנים לכך שיש בעלי נכסים, שבאופן עצמאי ולא על פי הוראה מלמעלה, מעניקים הנחה כזו או אחרת לדיירים שלהם.
מה קורה בשוק הקנייה ומכירה?
לדעתי, ואיך שאני מנתח את המצב ולאור השוני המהותי בין המשבר של הקורונה ובועת הנדל"ן, מצב השוק הנדלנ"י בספרד לא אמור להכנס למשבר שבו נראה ירידת מחירים חדה.
מדוע?
מהצד של המוכרים:
מצד אחד מי שלא רצה למכור לפני המשבר מקבל עזרה ממשלתית במשכנתא או מענקים כמו אבטלה, מענקים סוציאלים ואחרים וכך יוכל לשמור על הבית שלו ולא יהפך לחסר בית.
מהצד השני מי שרצה למכור לפני המשבר יש לחלק אותם ל 2 סוגים:
אלו שלא חייבים למכור עקב צורך כלכלי אלא כי אין להם רצון בנכס או שרצו להחליפו בנכס אחר. אבל כעקרון אין להם צורך כלכלי דחוף. פה ככל הנראה לא נראה ירידת מחירים או ירידת מחירים קלה.
אלו שחייבים למכור עקב צורך - שהיה קיים קודם למשבר וייתכן והצורך התעצם אפילו יותר - פה נראה ירידת מחיר גדולה יותר מאלו שלא חייבים למכור עקב צורך כלכלי.
לכן, אם זה אכן המצב, ואין אף אחד שיודע באמת מה המצב או מה יהיה, אחוז הנכסים שיוריד את המחיר מכירה שלהם, באופן חד הינו יחסית מועט ותלוי כאמור במצבו של המוכר. ולא מדובר במשהו שפוגע בכל השוק באופן גורף.
מצד שני:
מהצד של הקונים המצב הוא גם אינו פשוט.
אתייחס רק לשניים מסוגי המשקיעים בנדל"ן בספרד שקיימים כיום.
השוק האירופאי והשוק הישראלי.
ככלל, כל עולם קיבל מכה שהורידה על הברכיים את בעלי ההון שעשו את הכסף שלהם השוטף מעבודה ומשוק ההון. ולכן כולם, אבל כולם, למעט רמי לוי ודומיו, כולם חטפו מכה כלכלית, תזרימית, ונתקעו עם הלוואות, התחייבויות אבל ללא תזרים שוטף כדי לכסות אותם.
וכפועל יוצא הרבה משקיעים כרגע, גם אם יש להם הון נזיל ייתכן ישבו על הגדר ויחכו עד שדברים יתבהרו ויקבלו כיוון.
גם השוק האירופאי וגם השוק הישראלי נמצאים במשבר כלכלי ולכן גם הקונים איבדו את כח הקנייה שלהם. גם אם מדובר בנכסים זולים. לקונים כבר אין כסף וזה עניין עולמי.
מה ההמלצות שלנו?
כל המשבר הוא בסה"כ טרי. פחות מחודשיים ימים אנחנו בסגר.
אני ממליץ, כן לבחון כל הזמן את השוק, ללמוד אותו, לבחון אותו, ובאותו זמן לנסות ללמוד מה השתנה בשוק השכירויות מבחינת רמת המחירים והאם גם השתנה סוג השוכרים בעקבותיו?
לתכנן את המהלכים ולקחת בחשבון שייתכן דירה או נכס יישב טיפה יותר זמן עד שיימצא שוכר טוב.
ולכן חשוב ביותר לבצע מבחני לחץ קיצוניים אפילו יותר. לנתח את המצב שלכם לאור אי עבודה לחצי שנה לפחות ולראות אם עדיין תוכלו לעמוד בהשקעה הזו.
ישנה עוד בעיה והיא איך לאתר שוכר טוב? אם פעם הייתה דרישה לשוכר שעובד ויש לו הכנסה קבועה ויציבה היום הקלפים נטרפו.
לסוגיה הזו במיוחד אנחנו, בנדל"ן בולנסיה מחפשים פתרונות בטוחים עבור הלקוחות שלנו ומאמינים שנצליח להבטיח כי נמצא שוכר טוב ויציב גם בתקופות אלו.
אשמח לשמוע את הזווית שלכם, את הניסיון שלכם ואת ההערות שלכם למצב בספרד ובכלל.
#נדלןבולנסיה #נדלן_ולנסיה #נדלן #ולנסיה #נדלן_ספרד #ספרד #קורונה #משברנדלן #ניהולנכסיםולנסיה #דירהולנסיה #השקעהולנסיה nadlaninvalencia.com