בשעה טובה, התחלתם לבדוק רכישת דירה או בית בספרד. באם זו השקעה ראשונה או אם אפילו כבר השקעתם, אבל אתם עדיין מחפשים מידע מה לעשות ואיך לעשות את זה טוב יותר - ככל הנראה שהפוסט הזה יסביר לכם ממה חייבים להיזהר ומה צריך לבדוק ואיך לפני שקונים דירה או בית בספרד.
איך הכול התחיל?
נדל"ן בולנסיה התחילה את רכישת הנדל"ן בברצלונה בשנת 2011 בברצלונה, בשיא המשבר הנדלנ"י הגדול בספרד.
לאחר קניית נכסים באופן פרטי וכיוון שישראלים רבים פנו אלינו לייעוץ, עזרה והכוונה בקניית נדל"ן בברצלונה, התחלנו לפעול באופן מסודר, מוסדר ומקצועי.
להיזהר ממי שמתפאר שהוא עובד עם עו"ד מומחה - טריק מספר 1
אני זוכר שלפני הקנייה הראשונה שלי, בשנה הראשונה שלנו בברצלונה, לא ידעתי למי לפנות ומה לשאול.
נכנסתי לאחד ממשרדי עורכי הדין שראיתי בשכונה ליד הבית וביקשתי לדבר עם עוה"ד.
אחד מעורכי הדין יצא מהמשרד ושאל אותי מה אני רוצה?
לקנות דירה / יותר נכון התעניינתי בבניין של 3 קומות. אמרתי לו בגאווה וחשבתי שהוא יקפוץ על הלקוח החדש.
לא הבנתי בהתחלה מדוע הוא עיקם את הפרצוף ואמר לי לך מפה. לך לנוטריון שלך ועזוב אותי בשקט.
אז באמת הלכתי לנוטריון שלי, שפתח לי חברה בע"מ רק חצי שנה קודם לכן. ושאלתי אותו - מי מטפל בי בהליך רכישת נדל"ן?
הנוטריון אמר לי בפשטות - בכל הליך הקנייה והמכירה זה אך ורק תפקידו של הנוטריון אין שום שימוש בעורכי דין בשום שלב ובשום אופן.
התעקשתי - אני משפטן ישראלי, בישראל חייבים עורכי דין, שגובים - בזמנו, עשרות אלפי ש"ח ומסבכים לנו את החיים וכל צד מביא עו"ד, החלפת טיוטות, הערת אזהרה, צ'ק בנקאי, ועוד מרעין בישין. וזה כל כך מסובך וחייבים עו"ד.
אז בספרד אין שום עו"ד שמעורב בשום הליך שקשור לקניית דירה או מכירתה.
אם מישהו מתפאר שהוא משתמש בשירותי עו"ד - אז או שהוא לא מבין איך עובדים בספרד, או שאתם תשלמו ביוקר עבור שירות שאינו נחוץ.
נדל"ן בולנסיה רכשה כבר עשרות נכסים, מגרשים, בניינים, בתים ודירות ומעולם לא היה צורך להביא עו"ד. ויותר מזה - שום עו"ד שמכבד את עצמו לא יבייש את עצמו ויופיע במשרד של נוטריון להליך של חתימה על הסכם מכר.
ואיך תדעו שאני צודק? תבררו עם כמה משרדי עורכי דין ותראו לבד.
וכשתגיעו לנוטריון לחתימה על הסכם המכר - תראו שהצד שמוכר מגיע לבד, ללא עו"ד.
הפעם היחידה שראיתי עו"ד בחתימה הייתה כשקנינו נכס מירושה ואחד היורשים היה זקן סנילי אז היה צורך לאשרר כי כל הזכויות שלו נשמרות - למרות שלא היה צורך כי זה בדיוק תפקידו של הנוטריון.
דו"ח שמאי לפני רכישה - כאשר לא לוקחים משכנתא!
האמת, זה הטריק הכי מוזר שנתקלתי בו.
בספרד, לכל נכס יש ערך קטסטרל - המחיר מינימום שהעירייה המקומית, והשמאי שלהם העריך את הנכס וממנו נגזרת עלות המס השנתי שבעל הנכס משלם. להלן IBI.
מה שכל משקיע נדל"ן צריך לדעת הוא מהי התשואה שיקבל על הנכס שלו ועל ההשקעה שלו.
כלל אצבע - ככל שערך הנכס עולה התשואה באחוזים יורדת.
לצערי, בספרד, כל ילד יודע ששמאי פרטי הוא עט להשכיר. בעלות זניחה של כמה מאות אירו אפשר לבקש משמאי פרטי לתת דו"ח שמאות ולקבוע מחיר לפי ראות עיני המבקש.
חדי העין ומביני הספרדית יבחינו ללא כל בעיה שרשום שהדו"ח המפוברק הזה אינו תואם את דרישות הבנק ואינו מותאם להליך קבלת משכנתא.
למה? מדוע? מה השוני? אהה, כי המחיר של הנכס נקבע כבר מראש, בין מזמין הדו"ח והשמאי.
אז מה שהבנקים לא מוכנים לקבל כדו"ח שמאות אמין, למה אתם מוכנים להסתמך עליו?
בדיקת הנכס על ידי עורך דין מומחה - בעיקר חריגות בנייה.
ראו מה כתבתי בהתחלה על עורכי הדין בספרד ורכישת דירות.
בקצרה, מי שזו עבודתו, מי שמכיר את הנהלים, התקנות, ההוראות העדכניות הוא אדריכל! כן, אדריכל ולא עו"ד. שלא יודע לקרוא תוכניות, לא בקי ומעודכן בכל התקנות של מחלקת התכנון והבנייה של העירייה ושל המחוז.
לכן, אם אומרים לכם שיש עו"ד מלווה ולא אדריכל מלווה - או שעובדים עליכם או שיותר גרוע, אין להם מושג מהי הדרך הנכונה והבטוחה לקנות נדל"ן בספרד.
ספרדית. בספרד מדברים ספרדית.
אם יש לכם יועץ שלא מדבר את שפת המדינה בה הוא עובד זה חייב להדליק לכם נורה אדומה בוהקת!
אם היועץ מלווה שלכם צריך מישהו שילווה אותו - מהיכן הביטחון שלכם שלא מוכרים אותו? תראו את הפוסט הקודם שלי ועל חוויותי כמי שהתחזה למי שלא דובר ספרדית!
הכרת השפה המקומית, לטעמי בכל אופן, מבטיחה ברמה כזו או אחרת, את המחוייבות של היועץ נדל"ן שלכם למדינה בה הוא פועל. מי שדובר איטלקית לא יעבור כ"כ מהר לצרפת, ספרד או גרמניה. כי יש לו יתרון יחסי משמעותי!
מי שלא מדבר את השפה, המחוייבות שלו למדינה בה אתם משקיעים, שואפת לאפס. לטעמי כמובן. כי אם דברים משתנים, עוברים למדינה חדשה, ומייד מדווחים שיש צוות מדהים וסופר מקצועי רק על סמך ביקור או שתיים.
אני מודע היטב שהפוסט הזה יעורר זעם אצל מי שככל הנראה פועל בדרכים שאני פסלתי. אבל אם הצלחתי לעזור למשקיע אחד לבחון שוב את ההחלטות שלו ולפני שהוא מסכן מאות אלפי ש"ח - דיינו.
Comentários