אני רוצה לספר לכם על הליווי המשפטי היחידי שקיבלתי בספרד כשרציתי לקנות את הנכס הראשון שלי.
אתחיל בסיפור האישי שלי, אני משפטן ישראלי שהגיע עם המשפחה שלו לברצלונה, ספרד בשנת 2010.
שנת 2010 והשנים שקדמו לה, 2009 ו 2008 היו השנים בהם התפוצצה בועת הנדל"ן בספרד ו שנת 2010 הייתה שנה מעולה למשקיעי נדל"ן שישבו על קצת מזומנים.
כמי שעוסק בנדל"ן הייתי קשוב לשוק, אבל הייתה לי בעיה אחת קטנה, המחירים באמת היו זולים, משמעותית ובאופן ניכר, מהמחירים שאני מכיר מישראל ובכלל מהסיפורים על אירופה היקרה.
לא ידעתי בדיוק מה מקור האנומליה, האם מדובר בתיקון שוק, האם באמת יכול להיות שבניין באזור ברצלונה של 3 קומות ו 3 יחידות דיור עולה בסה"כ פחות מ - 100,000 אירו?
אי ידיעת העבר הכלכלי והמחירים הקודמים, בתוך הבועה ולפניה היא מחסום ענק. נפשי, פסיכולוגי ופרקטי.
אני לא קונה רק כי זה זול יותר מישראל.
אני משקיע כי זה זול יותר ממה שהיה צריך להיות וכי התשואה מצדיקה זאת.
לגבי עליית ערך הנדל"ן - טוב פה זה ספקולציה וצריך לעשות תמיד ספקולציה חכמה ולדעת שזו רק ספקולציה. אם תתממש, מעולה, אם תתממש בחלקה גם טוב ואם היא לא תתממש האם התשואה השוטפת לבדה היא מעניינת מבחינה כלכלית.
אז מה עושה משפטן ישראלי, שרק הגיע לספרד ורואה נדל"ן זרוק ברחובות? אל תשכחו שהוא גם דובר ספרדית באופן שוטף?
התחלתי לראות ולבקר בהמון נכסים. מנכסים שבורים עם - להערכתי , פוטנציאל להעלאת ערך לאחר השיפוץ, לנכסים מקבלנים שפשטו רגל, לנכסים של יחידים שקנו ביוקר בתקופת הבועה ונתקעו עם החזר משכנתא בלתי אפשרי, ועם אנשי השוק הרגיל, אנשים שמוכרים כי זו ירושה, נכס שצריך לממש וכו'.
בסוף, למי שזוכר מלמעלה, נתקעתי על דירה / בית של 3 קומות, 3 יחידות דיור, אפשרות בעירייה להרוס ולבנות 4 קומות מעל קומת קרקע בגרושים.
השיפוצניק שמלווה אותי כבר מעל לעשור היה בכלל שכן שזה עיסוקו אז הוא עזר לי להבין את מצב הבתים, עלות השיפוץ וכו'.
אתם בטח שואלים כבר, איך זה מסתדר עם השאלה האם צריך או לא צריך עו"ד בקניית נדל"ן בספרד - זה כבר מגיע.
כל פעם שכמעט סגרתי על נכס מסויים השיפוצניק שלי אמר חייבים להעביר את כל המסמכים לאדריכל שלו כדי שיבדוק את הנכס.
אמרתי מה לאדריכל ובדיקת מסמכים, צריך עו"ד שמבין שיבדוק. הוא התסכל עלי, נתן ביס בהמבורגר ולא תיקן ולא ענה.
היום אני יודע, טוב לא היום היום, כבר שנים אני יודע שהוא לא הבין את היציאה המטומטמת שלי ולא הגיב כדי לא להעליב. אירופאי בכל זאת.
ואז, לאחר שננעלתי על הנכס הראשון שלי בספרד, הלכתי בעיר ליד הנכס וראיתי משרד עו"ד, מטפל בהמון נושאים, אבל לא רשום נדל"ן, ככה גם המשרד הבא וזה שאחריו. וכן הלאה וכן הלאה.
אבל אמרתי לעצמי, אני חייב עו"ד, ככה עושים בישראל וככה חייבים לעשות, מי ישמור על הזכויות שלי, מי יבדוק, יגלה, יאיר את עיניי? מי ? רק עו"ד כי ככה זה בישראל וככה זה חייב להיות בכל העולם.
לא לשכוח, הייתי בקושי 4 חודשים אולי 5 חודשים בספרד.
לאחר דין ודברים עם עצמי נכנסתי למשרד עורכי דין, השלט היה יפה, המשרד היה יפה, המיקום יוקרתי, נכנסתי.
ביקשתי מהמזכירה לדבר עם עורך הדין כי אני מתעתד לרכוש נכס ואני צריך ליווי משפטי.
היא לא בדיוק הבינה, למה צריך עו"ד בקניית נכס יד שנייה בספרד. אמרתי לה, בבטחון, וחשבתי בלב, וואלה היא לא מבינה כלום, איזה סתומים - אני צריך מישהו שיבדוק את הבית, שאין חובות, שאין חריגות, קנסות ומריעין בישין אחרים.
טוב, היא נשברה וקראה לעורך הדין שמנהל את המשרד.
אמרתי כבר שאני דובר ספרדית טובה?
אז הגיע איש בגילי, בן 40, כתוארי דאז, חליפה, מעונב, מצוחצח, נתן רושם ראשוני מדהים, אמרתי לעצמי - אילן, איך אתה יודע לבחור אותם אחד אחד.
שאל בחוסר מעש מופגן, בכל זאת קטאלן, מה אני בדיוק רוצה, אולי המזכירה לא הבינה את הזר המוזר.
אמרתי לו בחשיבות עצמית תוך ניפוח החזה, אני קונה בית וצריך ליווי משפטי.
הוא שאל למה? מה הבעיה? יש יורשים? יש סכסוך? יש קנייה עם שותפים? למה ולמה אני צריך אותו.
בילבל אותי. לא הבנתי לאן לעזאזל הוא חותר, נותנים לך עבודה, קח את 3,000 אירו ועוד מע"מ ותשתוק.
בסוף הוא נתן לי חצי דקה להסביר את עצמי, הוא טפח לי על השכם וליווה אותי לדלת החוצה ואמר לי את כל הנושאים הללו תעלה בפני הנוטריון שלך ואם אתה עדיין לא בטוח תיקח אדריכל מקומי שיבדוק לך את הנושאים.
פה התחיל והסתיים הליווי המשפטי שקיבלתי בספרד על ידי עו"ד כשרציתי לקנות את הנדל"ן הראשון שלי.
פניתי לרואה החשבון שלי שהמליץ לי על הנוטריון שלו, דיברתי שוב עם השיפוצניק שלי כדי שאפגש אחת ולתמיד עם האדריכל המפורסם שלו.
ואז הבנתי, כי הסבירו לי לאט, בספרד אין עורכי דין לנדל"ן ברכישות של נכסים מיד שניה!!!
מאז ועד היום קניתי וליוויתי בעשרות רכישות של נדל"ן ומעולם, אבל מעולם לא היה עו"ד נוכח באופן פעיל בחתימה, לא מהצד של המוכר ולא מהצד של הקונה.
כן הייתה פעם שהיה עו"ד נוכח באופן שקט לחלוטין בחדר החתימה כי המוכרים היו מסוכסכים בינם לבין עצמם והעו"ד שלהם הגיע לוודא שהחוזה נחתם כך שכל אחד מקבל את חלקו ולא יותר ולא פחות.
משיחה שערכתי לאחר מכן עם הנוטריון שלי, כן, בספרד הקונה בוחר את הנוטריון, הוא הסביר לי שהעו"ד יכל לחסוך את ההגעה כי הוא ממילא העביר הוראה כתובה שהמוכרים מבקשים שהתמורה תחולק שווה בשווה וכך גם הוצאות המכירה. אבל כיוון שהם מסוכסכים הוא הגיע לוודא שלא יהיה פיצוץ.
כלומר העורך דין בכלל הגיע כדי לוודא שאף אחד מהמוכרים לא יעשה בלאגנים - על תקן של גננת ולא של עורך דין.
לאחרונה פונים אלי די הרבה משקיעים לבקש ייעוץ לפני רכישה, ומסתבר שהמשווק, הישראלי יש לציין, מתגאה ומתפאר שהוא נעזר בעורכי דין מהשורה הראשונה בתחום הנדל"ן.
והעלות של אותו עורך דין היא של אלפי אירו.
אז כמה נקודות חשובות :
עורכי דין בספרד לא גובים את אותן מחירים כמו בישראל. נקודה!
אין עורכי דין ברכישת נדל"ן בספרד - תשאל כל נוטריון הוא יגיד לך לבד.
מחיר שעת ייעוץ של עו"ד מומחה הוא בין 150 ל 350 אירו ועוד מע"מ
הנוטריון שעושה את ההסכם לא מקבל אלפי אירו כשכר טרחה.
אלפי אירו בשכר טרחה לעורך דין זו מכה של כמה חודשי שכירות בד"כ - דחיפה עמוקה אחורה בהחזר על ההשקעה.
ייעוץ לקחת עו"ד מקומי מראה על חוסר ניסיון בסיסי.
ההתפארות בכך שיש בעסקה עו"ד מהשורה הראשונה מהווה, לדעתי ונסיוני ולמצב לאשורו, נסיון למצוץ ממכם עוד כמה אלפי אירו במקרה הטוב. שלא לומר הונאה במקרה הרע.
אם מישהו משווק לכם את ספרד בעטיפה של ישראל מבחינתי זה הכי לא אמין ולא מקצועי שיש.
אם אתם רוצים לקנות נדל"ן במקום שהוא זול, אל תסכימו לשלם כאילו זה מקום יקר.
הטיעון שאני רוצה לישון בשקט ולכן אני משלם לעורך דין מקומי הוא כל כך שגוי, העו"ד לא יעשה דבר וחצי דבר, הוא יעביר את הניירת לנוטריון ולאדריכל.
ואם מישהו שמשווק לכם נדל"ן בספרד מתפאר בעו"ד המקצועי שלו, תראו לו את הפוסט ותשאלו - האם באמת יש צורך בעו"ד או שאתה עושה עלינו סיבוב. ותתחילו לקבל הסברים כאילו אתם קונים נכס בישראל.
שיהיה ברור, אם מישהו רוצה להשתמש בשירותי עורך דין זה מעולה, אבל אם יקרה משהו תוודאו היטב כי הוא חתם לכם על הסכם שירות ושיהיה מצויין בהסכם - מול העורך דין ולא מול המשווק - מה החובות של אותו עו"ד - אני בספק אם תקבלו התחייבות במסמך לרשלנות מקצועית - כי אין. החובות לשמור עליכם הם של הנוטריון!
מקווה שהמידע היה מועיל ועוזר לכם להיות אנשים נדל"ן טובים יותר ומבינים יותר.