איך קונים דירה או בית במחיר השוק בולנסיה, ספרד – 2018?
משקיעי נדל"ן ורוכשי נדל"ן להשקעה, בולנסיה – ספרד, וכמובן מי שרוכש למגורים תמיד יחפשו לקנות דירה או בית במחיר השוק או הכי טוב – מתחת למחיר השוק.
אבל מהו אותו מחיר שוק שכולם מדברים עליו?
איך נדע שקנינו נכס במחיר השוק? או טוב יותר, איך נדע שהמחיר ששילמנו הוא אפילו מתחת למחיר השוק?
לשיטתי- אין חיה כזו מחיר שוק אוניברסלי.
יש מחיר שוק לפי צרכי הרוכש ולפי יכולת הרוכש.
מחיר השוק הוא קו מנחה עבה מאוד מאוד שהתנודות בו יכולות לנוע בקלות בין 10% ל 20%.
לשיטתי, לכל משקיע נדל"ן או רוכש נדל"ן בספרד יש את מחיר השוק שלו עבור הנכס שהוא רוצה או צריך לקנות.
למשקיע נדל"ן ישראלי, דירת 4 חדרים בולנסיה, כולל חניה ומעלית, במחיר של 110,000 אירו, עם תשואה של 700 אירו לחודש – ושנתית של 7.6% תחשב ככל הנראה להשקעה טובה.
אבל עבור הספרדי, שמרויח עד 1,200 אירו לחודש וקונה את הנכס למגורים, מדובר במחיר גבוה מאוד. הוא היה מוכן לשלם רק עד 95,000 אירו.
האם עבור המשקיע ישראלי, עם אפשרויות המימון שיש לו והתשואה שהנכס הנדלנ"י יניב לו, האם יוותר על ההשקעה הזו כי היא יקרה ב15% לערך ממה שמוכן לשלם מקומי?
אני מניח שלא. לא כשמדובר במחירים כ"כ נמוכים.
מנגד, יש רוכשי דירות שישלמו את המחיר המבוקש כי אולי המשפחה שלהם גרה באותו רחוב, אולי העבודה ממש קרובה, בתי הספר של הילדים ועוד. ואז הם יעשו את השיקולים שלהם וככל הנראה כן ישלמו מעל מחיר השוק כי להם ספציפית זה משתלם.
לכל רוכש נדל"ן יש את מחיר השוק שהוא מוכן לשלם, בהתחשב האם חשוב לו לקנות את הנכס הספציפי, מה מטרת הקנייה ומה כח הקנייה של אותו רוכש.
מה גם שלכל דירה או בית יש את המאפיינים שלו. מצבו הפיזי, כמה יש להשקיע בשיפוץ, מה היתרונות הפוטנציאלים של אותו נכס עבור המשקיע הנדלנ"י בספרד ועוד.
אני מאמין, שרוכשי נדל"ן להשקעה לטווח ארוך ובינוני לא חייבים להתמקד אך ורק במחיר השוק, אלא בפוטנציאל של הנכס להשביח את עצמו, את התשואה על הנכס, והאפשרות למכור אותו ביום פקודה מבלי להפסיד על ההשקעה.
לפי הדוגמא למעלה, ההבדל בין מקומי עם כח קנייה קטן ומשקיע נדל"ן הוא בסך הכול 15,000 אירו, כלומר פחות מ- 2 שנות שכירות. שבהם המשקיע עדיין מקבל שכירות ומרוויח יפה על ההשקעה שלו.
הבריטים שהגיעו לספרד ב15 -20 שנה האחרונות, עם הפאונד החזק שלהם, קנו נכסים על הים במחירים כפולים ומשולשים ממחירי השוק המקובלים עד אז, כי עבורם היה מדובר בסכומים פעוטים בהשוואה למה שהם יכלו לקנות באותו סכום בבריטניה.
אז עבורם מחיר השוק הוא יותר בגדר המלצה וקריאת כיוון ולא משהו שראה וקדש.
משקיע נדל"ן ישראלי המעוניין להשקיע בולנסיה, ספרד היום בשנת 2018, יכול למצוא נכסים מאוד אטרקטיביים במחירים שבישראל לא קיימים. ולכן לא הייתי מבטל עסקה רק על הנושא של מהו מחיר השוק של הנכס שלי.
כמובן ש"מחיר השוק" הוא אינדיקציה מעולה ונקודת התחלה והשוואה יחסית לנכסים דומים, וחשוב לדרוש ולקבל מהיועץ והמשווק שלכם את כל המידע על מחיר הנכס ולהיכנס לעסקה בעיניים פתוחות אבל אם ההשקעה שלכם בנדל"ן הינה לטווח ארוך ובינוני ומטרתה לקבל הכנסה פסיבית חודשית על ההשקעה ולא לעשות פליפ, אני לא הייתי מבטל עסקה רק בגלל שהמחיר אולי אינו מחיר השוק.
*ההתייחסות שלי היא לנכסים במחירים של בין 65,000 אירו ל 120,000 אירו בממוצע. ולכן תנודות של עד 20% הן המון במונחים של אחוזים אבל מעט במונחים אבסולוטים ובמיוחד כאשר התשואה השנתית מבטלת כמעט את כל ההפרש.
