איך למקסם את התשואה על הנכס שלך בחו"ל? כל משקיע נדל"ן רוצה למקסם את התשואה על ההשקעה בדירה שקנה. אני אראה לכם כיצד תוכלו למקסם תשואה בשוטף וגם לחסוך בהוצאות הרכישה והשיפוץ בתחילת הדרך. כדי למקסם תשואה אנחנו צריכים קודם כל: 1. לקנות נכס במחיר השוק שלו, לפחות. מחיר השוק מושג חמקמק. לשלם כמה שפחות עמלות מתווכים, עורכי דין ושיפוצניקים. עם השיפוצניקים זה כבר עסק מסובך. אני יודע.
למצוא חברת ניהול שלא תהיה שותפה בהכנסות שלי ותגבה ממני אחוזים מהשכירות, כי שותפים אז גם בהוצאות בבקשה.
חברת ניהול רק שכר פיקס ואנחנו נשקול כמה זה אוכל לנו מהתשואה! מהו שכר הדירה הצפוי לדירה שקנינו בחו"ל, איך נוכל בדרכים יצירתיות – כמו שיפוץ, ריהוט, הכנסת אלמנטים כאלו ואחרים לגרום לדיירים לרצות את הדירה בהתחלה ולאחר מכן לגרום לאותם דיירים לא לשקול חלופות אפילו כששכר הדירה יעלה.
מהי עליית הערך הצפוייה של הנכס שקנינו להשקעה בחו"ל בטווחים של שנתיים או שלוש.
איך אנחנו ממקסמים תשואה הלכה למעשה - אם אנחנו קונים נכס נדל"ן להשקעה ממשווק אז בספרד ידוע לנו שכבר כאן אנחנו משלמים בעודף 15 מס קנייה ועורך דין שהמשווק שילם בעצמו.
כלומר – לקנות דירה תמיד מהמוכר עצמו ולא ממשווק שקנה נכס ועושה עליך פליפ! כך שמחיר הנכס כבר מגלם לפחות 30% מעל למחיר השוק. כאן מדובר על הפסד משמעותי של אפילו ארבע או חמש שנות שכירות אם קניתם לא נכון
תיווך ועורכי דין בספרד – העמלות שלהם די קבועות, אז מפה אני לא רואה את הישועה.
אבל שיפוצניקים זה כבר עולם אחר. כשמחפשים שיפוצניק – חשמל, מים, גז ובנאי, יש חשיבות רבה לאמינות.
המחירים שלהם בספרד הם זולים מאוד, אבל יש נטייה לגבות ממשקיעים זרים סכומים גבוהים. אז חשוב מאוד שאיש הקשר שלך יושב בספרד ומכיר את הנפשות הפועלות ויכול לדבר איתם בשפה שלהם – ספרדית.
כבר ראיתי מקרים שזרים שילמו פי 3 על עבודת חשמל או מים כי להם זה היה זול בהשוואה למדינה ממנה הם הגיעו. זו הוצאה חד פעמית שיכולה לעלות לכם לעיתים גם בשנתיים או שלוש שווה ערך לשכירות שהייתם אמורים לקבל!
לא לשכוח – באנו להשקיע בספרד כי זול בספרד – אז לא לומר נו טוב, בישראל זה עולה לי עדיין פי ארבע. ככה מאבדים אלפי אירו!
חברות ניהול יש בספרד כמו חול. אם אתם לוקחים חברת ניהול יוקרתית מישראל, שפועלת בחלקים שונים של ספרד, ששוכרת חברת ניהול בספרד שבתורה שוכרת חברת ניהול מקומית ליד הנכס שלכם, אתם מבינים לבד ששילמתם כפול בספרד ועוד פי שלוש בישראל. וזו הוצאה קבועה לאורך כל חיי הנכס!
שיפוץ הנכס הוא חשוב מאוד – כי דירה משופצת קל יותר להשכיר, יש יותר שוכרים איכותיים לבחור מהם, אבל גם כאן יש חשיבות רבה לאופן השיפוץ.
חשמל, מים, גז – חובה לבדוק אם הדירה עומדת בסטנדרטים העדכניים. יש הבדל חשוב מאוד בין דירה שאתה כבעלים משתמש בה והמערכות אינן מעודכנות, לבין דירה החשמל שלה ישנה מאוד והדייר יכול להתחשמל.
אותו הכלל חל על מים וגז. אבל החשיבות הרבה היא בחסכון לטווח הארוך. החשמלאי, גז ומים נותנים אחריות לשנתיים, כך שאם יש בעיה מסויימת באלמנטים האלו, יש מי שנותן לך אחריות ולא צריך לשבור את הראש. ואם אתה ממשיך לעבוד עם אותם שיפוצניקים, הם מכירים את הדירה וכשיש בעיה הם לא יגידו לך אוי צריך להחליף את כל הצנרת. ופה מדובר על חסכון בזמן, כסף, עוגמת נפש והוצאות מיותרות של חברת הניהול
עליית הערך הצפוייה – כל משווק נדל"ן שמוכר נכס שהוא קנה ומוכר לך אותו, ינסה מן הסתם לשכנע אותך כי הנכס יעלה פלאים בזמן קצר. אך הפלא ופלא – הוא עדיין רוצה למכור אותו. מן סתירה פנימית שתתורץ אני צריך כסף נזיל לפרוייקט אחר או כל תרוץ אחר.
כאן חובה לדרוש לראות את הערכת שמאי אולי תעלה לך גג 300 אירו, אבל תתן לך תמונה יותר ברורה. זו הוצאה חד פעמית שלעיתים תחסוך לך להכנס להרפתקה לא הכי משתלמת.
אם תפעלו נכון תוכלו לחסוך עד 7 שנות שכירות. ותבטיחו לעצמכם עליית ערך אמיתית של הנכס.
אם משהו זול בהשוואה לישראל זה לא אומר שהוא זול בהשוואה לספרד, והרי אתם משקיעים בספרד כדי לנצל את המחירים הזולים שם ולא לשלם ביוקר עבור נכס שמקומי סביר להניח לא ייקנה בתנאים הללו.
רק מחוז ולנסיה לבדו הוא בשטח 90% ממדינת ישראל, ובכל רגע נתון יש כ 50,000 נכסים שונים למכירה, לכן אתה המשקיע יכול להבין לבד שאם מציעים לך ולמתעניינים אחרים, רק נכס אחד או שתיים זה אומר שהנכס הזה אינו נכס שבוודאות מותאם לצרכים ולרצונות שלך כמשקיע נדל"ן.
נדל"ן בולנסיה עוסקת בייעוץ, ליווי וניהול נכסים בולנסיה וברצלונה. אנו לא מוכרים נכסים שלנו, אלא מחפשים לכל קונה את הנכס המתאים לו.